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FrançaisThis is a very intersting read
~La résidence de l’Ours blanc de Pierre & vacances, à l’Alped’Huez. Laurent Salino Pour Le Monde Ah ! Le bonheur d’être propriétaire ! Détenir un pied à terre à la montagne ou en bord de mer pour se retrouver en famille quelques semaines par an et profiter des pistes ou des joies de la piscine. Le reste de l’année, un exploitant s’occupe de la gestion et vous reverse une partie des loyers. Idéal pour compléter sa future retraite. Vous n’avez pas encore succombé ? La suite en a fait craquer plus d’un. Investir dans une résidence de tourisme offre un double avantage fiscal : vous ne payez pas de TVA à l’achat et, grâce au dispositif CensiBouvard, vous pouvez réduire vos impôts jusqu’à 3 600 euros par an pendant neuf ans. Au pays des 400 fromages et autant de niches fiscales, l’argument fait mouche. Depuis 2010, plus de 27 000 résidences ont ainsi été vendues, selon le syndicat professionnel. Pourtant, la réalité peut s’avérer bien moins reluisante.
Les propriétaires de la résidence Pierre & Vacances L’Ours blanc à l’Alpe d’Huez (Isère) viennent de l’apprendre à leurs dépens. « Pendant neuf ans, tout s’est déroulé sans accroc. Mais en décembre 2015, lors du renouvellement du bail, Pierre & Vacances m’annonce qu’il divise par deux le montant des loyers, à 4 800 euros par an, et réclame 12 000 euros pour remettre en état l’appartement », explique Igor Iksil, qui rembourse chaque mois 1 000 euros de crédit pour ce deuxpièces acheté 177 000 euros.
Bien sûr, ce cadre supérieur d’une société informatique parisienne peut refuser . Mais dans ce cas, Pierre & Vacances se désengage. Le propriétaire doit alors s’acquitter des charges de copropriété, rembourser la réduction de TVA et, surtout, trouver luimême des locataires. Et rapidement, car le crédit court toujours...
« Le piège est particulièrement bien ficelé »
De quoi inciter à signer le nouveau bail pour sauver ce qui peut l’être. C’est à contrecœur ce qu’a choisi Nadine Coutier à L’Ours blanc. « Malgré la baisse de 30 % du loyer et 18 000 euros de travaux, je n’ai pas le choix. Je n’ai pas le temps de gérer une location », explique cette infirmière libérale qui exerce dans la Drôme.
L’autre option consiste à arrêter les frais en vendant. « Personne n’en veut, se désole M. Iksil. En deux ans, la seule offre que j’ai eue est celle d’un habitant du coin qui a l’habitude de faire le tour des propriétaires pris à la gorge en fin de bail... Il m’en a proposé 98 000 euros. »
« Le piège est particulièrement bien ficelé. Les publicités qui servent d’argumentaire font miroiter des loyers garantis et inscrivent l’investisseur dans un temps long en évoquant la retraite. Mais au bout de neuf ans, le promoteur change les règles et ne laisse aucune réelle alternative au particulier », explique l’avocat parisien Michel Menant qui a assigné Pierre & Vacances devant le Tribunal de grande instance de Paris le 15 avril, au nom de dix propriétaires. « Faux, rétorque Philippe Pagès, directeur de la gestion des patrimoines du groupe de tourisme. Nous avons des exemples de propriétaires qui passent par des agences pour louer leur bien. »
Un cas loin d’être isolé
Cela ne réconfortera sûrement pas M. Iksil, mais son cas est loin d’être isolé. « En 2004, ma banque m’a vendu ce placement Pierre & Vacances comme un produit sans souci, en me montrant des tableaux de rentabilité sur vingt ans. A l’arrivée, on en est très loin. Nous avons eu de très lourds travaux pour rénover cette résidence située à Marseille », raconte Christophe Odin, l’ancien fondateur de la startup Kelkoo, qui a lancé le site www.Proprietairespierreetvacances.com afin de partager les expériences.
Car les particuliers ayant vécu de telles mésaventures – avec Pierre & Vacances ou d’autres gestionnaires – sont légion. Créée en 2013, la Fédération nationale des propriétaires en résidences de tourisme représente 12 000 personnes. « Toutes ont rencontré un problème : faillite, baisse des loyers, etc., souligne Thien An Hoang, la présidente. Il s’agit de classes moyennes, voire un peu aisées, attirées par la fiscalité, qui s’endettent en tablant sur le paiement des loyers promis. »
Régulièrement, les députés sont sollicités. « J’ai été alerté dans ma circonscription par des citoyens en graves difficultés financières depuis qu’ils doivent gérer euxmêmes leur résidence », explique Alain Chrétien, député LR de HauteSaône.
Brutale procédure
« C’est insupportable d’être pris à ce point pour un pigeon », lâche François Tryhoen, chirurgien en HauteMarne, qui a acheté un 23 pièces un peu moins de 200 000 euros en 2006, pour se constituer un patrimoine et s’en servir deux semaines par an pour skier . « Avec le nouveau bail, je ne touche plus que 6 800 euros par an, tandis que je rembourse 14 400 euros de crédits . Je dois payer plus de 15 000 euros de travaux et je n’ai plus le droit d’occuper mon appartement ! » Tous ne décolèrent pas non plus sur la façon dont la procédure s’est déroulée. « Six mois avant l’échéance du bail, un courrier m’annonce la future résiliation en précisant que cette formalité ne doit pas m’inquiéter », râle M. Iksil. « Puis en fin d’année, le couperet tombe avec des conditions à prendre ou à laisser », poursuit M. Tryhoen. Pour se justifier , Pierre & Vacances met en avant la crise économique, la baisse des taux d’occupation, la nécessité de ne plus indexer les loyers sur l’évolution de l’indice de la construction... De toute façon, il est écrit noir sur blanc que le bail dure neuf ans. Et rien ne promet qu’il soit renouvelé dans les mêmes conditions. Cette possibilité de négocier est devenue un axe stratégique pour le groupe, qui explique dans son rapport annuel mener depuis 2012 « une politique de réduction des loyers ». « Au cours des trois dernières années, la moitié des baux ont été renouvelés avec des baisses comprises entre 40 % et 20 % et l’autre moitié entre 20 % et + 10 %, précise M. Pagès qui relativise l’ampleur des litiges. Nous en totalisons seulement 53. »
Cinquantetrois, dont ceux de L’Ours blanc, qui n’ont pas été refroidis par la perspective d’une action en justice . L’angle d’attaque de maître Menant : Pierre & Vacances rompt son « obligation contractuelle ». « L’acte de vente, le bail commercial et le prêt immobilier ont été signés en même temps. Et tout le montage est basé sur la période de vingt ans qui permet de bénéficier de l’exonération de TVA. Il y a donc un “bloc contractuel” qui est indissociable. Nous demandons tout simplement que Pierre & Vacances respecte cette “obligation contractuelle d’origine”, et verse le même niveau de loyer jusqu’à la fin des vingt ans ». Au passage, l’avocat a aussi assigné l’étude notariale Thibierge & Associés, mandatée par Pierre & Vacances, pour « faute dans son devoir de conseil ». M. Tryhoen, lui, n’ose pas se faire d’illusions sur l’issue de la procédure. « Cela va être long... Mais si notre action peut déjà éviter à d’autres de tomber dans le panneau. »
Source : http://www.lemonde.fr/accesrestreint/economie/article/2016/06/11/edf22...
That is interesting!
Arising from that article I came accross a National Federation of owners of residences in tourist areas - www.fnaprt.com. Haven't had much opportunity to check them out but seem to help people with problems such as the ones we are all experiencing, check it out
@Oldmasons
thanks so much for posting that
I've done a rough translation with Google:
"The residence of the White Bear Pierre & Vacances, at Alpe-d'Huez. Laurent Salino To The World Ah! Happiness to own! Hold a foothold in the mountains or by the sea for a family gathering a few weeks a year and enjoy the slopes or the joys of swimming. The rest of the year, an operator manages and pays you a portion of rents. Ideal to complement their future retirement. You have not succumbed? The suite has cracked many. Invest in a tourist residence offers a double tax advantage: you do not pay VAT on purchases and, thanks to the Censi-Bouvard device, you can reduce your taxes up to 3600 euros a year for nine years. In the land of 400 cheeses and many tax loopholes, the argument did fly. Since 2010, more than 27,000 homes have been sold, according to the trade association. However, the reality may be less rosy. The owners of the Pierre & Vacances residence Polar Bear in Alpe d'Huez (Isère) have to learn the hard way. "For nine years, everything went smoothly. But in December 2015, when renewing the lease, Pierre & Vacances tells me he halves the amount of rent at 4800 euros per year, and claims 12,000 euros to rehabilitate the apartment, "says Igor Iksil, which reimburses each month 1 000 credit for what deuxpièces bought 177,000 euros.
Of course, this senior executive of a computer company in Paris can refuse . But in this case , Pierre & Vacances disengages. The owner must then pay the condominium fees, refund the VAT reduction and , especially , find themselves tenants . And quickly, because the credit is still running ... " The trap is particularly well-crafted " What incentive to sign the new lease to save what can be. I reluctantly chose what Nadine COUTIER to Polar Bear. "Despite the 30% decline of rent and 18 000 jobs, I have no choice. I do not have the time to manage a rental , "says the liberal nurse who practices in the Drôme.
The other option is to stop selling expenses . " Nobody wants laments Mr. Iksil . In two years, the only offer I got was that of a local resident who used to tour the owners being squeezed off-lease ... He offered me 98,000 euros. " " The trap is particularly well put together . The ads that serve as arguments dangle guaranteed rent and fit the investor in a long time evoking retirement. But after nine years , the developer changes the rules and leaves no real alternative to the individual , "explains the Parisian lawyer who assigned Leading Michel Pierre & Vacances before the Tribunal de grande instance de Paris on April 15 on behalf of ten owners. "False retorted Philippe Pagès , director of management of heritage tourism group. We have examples of owners who pass by agencies to rent their property . "
A case far from unique
This surely will comfort not Mr. Iksil, but his case is far from isolated. "In 2004, my bank sold me this placement Pierre & Vacances as a product without concern, pointing to profitability charts over twenty years. On arrival, we are very far away. We had very heavy work to renovate this residence in Marseille, "said Christophe Odin, the former founder of the start-up Kelkoo, which launched the site. For individuals who have experienced such mishaps - Pierre & Vacances or other managers - are legion. Created in 2013, the national tourist residences in owners Federation represents 12,000 people. "All have encountered a problem: bankruptcy, falling rents, etc., said Hoang Thien An, president. These are middle-class, even a little easy, attracted by taxation, which go into debt by building on the payment of rents promised. " Regularly, members are solicited. "I was in my riding alerted by citizens in severe financial difficulties since they need to manage their own home," says Alain Chrétien, MP LR Haute¬Saône.
brutal procedure
"It's unbearable to be taken at this point to a pigeon, 'says François Tryhoen surgeon in Haute-Marne, who bought a 2-3 room just under 200 000 in 2006 to build wealth and s 'serve in two weeks a year to ski. "With the new lease, I do not touch that 6800 euros per year, while I pay 14,400 euros in loans. I have to pay more than 15 000 works and I do not have the right to occupy my apartment! "All Nor took off on how the procedure went. "Six months before the lease expires, a mail me foretells the termination stating that this formality should not worry," Mr. Iksil rattle. "Then at the end of the year, the ax falls with conditions to take or leave," says Tryhoen. To justify himself, Pierre & Vacances highlights the economic crisis, the decline in occupancy rates, the need not to index the rents on the evolution of the index construction ... Anyway, it is black and white as the lease lasts nine years. And nothing promises to be renewed under the same conditions. This ability to negotiate has become a strategic priority for the group, which says in its annual report since 2012 lead "a rent reduction policy." "Over the past three years, half of the leases were renewed with decreases between ¬ 40% and 20% and the other half between - 20% and + 10%, says Pagès which puts the extent of litigation. We totalisons only 53. "
Fifty-three, including those of The White Bear, who were not cooled by the prospect of legal action. The master angle of attack Leading: Pierre & Vacances breaks his "contractual obligation". "The deed of sale, commercial lease and real estate loan were signed at the same time. And all the assembly is based on the twenty years that can benefit from the VAT exemption. So there is a "contractual block" which is inseparable. We ask simply that Pierre & Vacances respects this "contractual obligation of origin" and pay the same level of rent until the end of twenty years. " Incidentally, the lawyer assigned as the notary Thibierge & Associates, commissioned by Pierre & Vacances for "negligence in his duty to advise". Mr. Tryhoen, he does not dare to have any illusions about the outcome of the proceedings. "It will be long ... But if our action can already prevent others from falling into the trap. ""
Thanks for posting this article, it shows what we are up against.
I checked out our development, Golf De Fontenelles website last night and to my horror I discovered the trip advisor reviews.
60% were complaints about poor management, unhelpful and dodgy staff, hidden charges, stale and dirty accomodation and lack of services and being held up and bullied into paying cleaning fees even after they had cleaned the place. They are running our properties into the ground and chasing away whatever business might be out there.
Patricia
Our management company did the same. IMO it's a ploy to drive rent down.