Leaseback ending and change to holiday home

Thanks Eddy....Definitely one I'm sure we'll discuss as co-owners. Like I mentioned we are in the fortunate position that having the leaseback run by a co-owners executive means we don't have the eviction charges issue. Being at year 16 the VAT payback is also a reducing issue. Whilst I'm sure any sale will be at a significant discount to the purchase price if we are able to sell as a holiday home as

 opposed to a leaseback it at least feels like there's a potential exit option for those that want it.

Hi Kodelig, it sounds like we are in a similar position. On our residence some of the French owners have exited the lease and paid back the vat and use as a personal holiday home, I'm pretty sure they don't know this is officially not allowed. The issue comes when you try to sell as there's lots of detail in the compromis de vente about the fact the property is classified as a tourist residence and can't be used as a holiday home or there certainly was when I nearly sold. Given I'm now 16 years through the 20 year VAT period and have only 4 years left on the lease I'm hoping there's an option to end the lease and be able to sell as a simple holiday home. Like I mentioned at the start as the leaseback is with a owners run company we don't have the eviction charge issue if we don't end the lease, indeed for a relatively small charge we can end the lease at the end of any calendar year. The challenge for me now is how is it possible to end the lease and then sell the property as a holiday home and I think from previous replies all owners need to agree to request a change of classification. It must be possible as so many leasebacks have failed or people exit and if you can't sell unless you are leasing it back it seems ridiculous. I'm hoping in the next year or two to be able to exit ideally by selling as a holiday home not a leaseback albeit I know will still be a big discount to the purchase price.

Sorry it's in French but this is the detail in the compromis de vente. Hopefully Google translate allows you to see the detail.

USAGE DU BIEN

Le PROMETTANT déclare que le BIEN est utilisé en tant que résidence de tourisme, c’est-à-dire un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière, composé d’un ensemble de locaux d’habitation meublés proposés à la location, à la semaine ou au mois avec des services hôteliers. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Le classement délivré par Atout France est le suivant : , ainsi justifié par une attestation annexée aux présentes.

Le PROMETTANT a conclu un bail commercial au profit de ++++++++++++++ à l’effet d’exploiter cet hébergement meublé sous le régime de la location saisonnière. La location saisonnière étant la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs. Une location en résidence de tourisme se distingue du bail d’habitation selon deux critères :

• le locataire n’y élit pas domicile (c’est-à-dire le lieu dans lequel une personne possède son principal établissement) ;• la location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours à la même personne.

Le PROMETTANT atteste n'avoir reçu de quiconque de mise en demeure d'arrêt de cette activité pour non-respect de l'exercice de cette activité, ou pour modification de ce classement.

CLAUSE DE DESTINATION

Le règlement de copropriété contient la clause de destination suivante :

« Chapitre I. – Destination de l’ensemble immobilier

Art. 11. – L’immeuble est destiné à l’usage de Résidence de Tourisme au sens de l'arrêté du 14 février 1986 modifié du Ministère du Commerce Extérieur et du Tourisme (publié au Journal Officiel du 6 mars 1986).

Il présentera donc les caractéristiques édictées par ledit arrêté, qui impose notamment que pendant une durée de neuf ans, son exploitation soit assurée par une seule personne physique ou morale, liée par contrat de louage, ou mandat aux copropriétaires.

En outre, compte-tenu des dispositions de l'arrêté précité, le présent règlement :

- prévoit pour l'ensemble de l'immeuble (destiné à l'usage de Résidence de tourisme), une destination, et des conditions de jouissance des parties tant privatives que communes, conformes à leur mode d'utilisation défini à l'article 1 er dudit arrêté pour ce type de classement.

- comporte l'obligation durable pour l'ensemble de l'immeuble, de location des appartements meublés, pour une durée qui ne saurait être inférieure à 9 ans, les copropriétaires pouvant toutefois bénéficier d'une réservation prioritaire.

Dès que l'immeuble cessera d'être affecté à usage de résidence de Tourisme, il sera de plein droit affecté à usage d'habitation meublée ou non, sous réserve des prescriptions alors applicables au logement.

Cet immeuble pourra aussi après obtention de toutes autorisation administratives éventuellement nécessaires, être destiné partiellement à l'usage de Résidence d'Habitation, Professionnelle ou Commerciale, sur décision de l'Assemblée des Copropriétaires. »

Le notaire soussigné rappelle au BENEFICIAIRE :

Au regard du droit de l’urbanisme :

- que la destination de la Résidence est une destination de Résidence de tourisme c’est-à-dire à destination commerciale.

- que s’il souhaite l’utiliser à un autre usage, notamment à usage de résidence secondaire personnelle, il doit obtenirpréalablement une autorisation d’urbanisme pour changement de destination.

Au regard du droit de la copropriété :

- que la destination de la copropriété est d’une destination de Résidence de tourisme et non d’habitation.

- que s’il souhaite l’utiliser à un autre usage, notamment à usage de résidence secondaire personnelle, il doit obtenirpréalablement une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le BENEFICIAIRE est informé des sanctions résultant de l’absence d’autorisation d’urbanisme :

• Sanctions pénales : l’infraction pénale se prescrit par un délai de six ans après l’achèvement. Une amende comprise entre 1 200 euros et 6000 euros par mètre carré de surface construite pourra être exigée. • Sanctions fiscales : les redevances dont le permis aurait été le fait générateur sont exigibles ainsi que les pénalités de retard. Le délai de prescription est de six ans de l’achèvement, à l’exception de la taxe locale d’équipement dont le délai est de quatre ans.• Sanction civile fondée sur une action en responsabilité de la part des tiers : le délai de prescription est de dix ans après l’achèvement dans la mesure où cet achèvement est antérieur au 18 juin 2008, à compter de cette date le délai de prescription est de cinq ans à compter de la découverte des faits permettant d'exercer l'action, sachant que la durée de cinq ans se cumule avec la durée déjà écoulée antérieure au 18 juin 2008 sans pouvoir excéder dix ans. Pendant cette durée, les tiers peuvent agir en justice à l’effet de démontrer un préjudice personnel lié à la violation d’une règle d’urbanisme, préjudice pouvant le cas échéant aller jusqu'à la condamnation à démolir aux frais du propriétaire.• Sanction civile de la part de la collectivité : aux termes de l’article L 480-14 du Code de l'urbanisme, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage édifié ou installé sans l'autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l’article L 421-8. L'action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l'achèvement des travaux.• Sanctions administratives. Ces sanctions sont imprescriptibles et revêtent les conséquences suivantes :⋅ En cas de demande de permis de construire sur la construction irrégulière, la situation actuelle devra être régularisée, par suite le nouveau permis devra porter sur la totalité de la construction.⋅ Les constructions édifiées sans permis de construire ne peuvent être raccordées aux réseaux de distribution collective tels que : eau, gaz, électricité, téléphone.⋅ En cas de sinistre de l’immeuble, il sera impossible de reconstruire de plein droit à l’identique, un permis de construire devant alors être demandé avec là aussi les éventuelles conséquences d’un refus. • Sanctions relatives à la copropriété : ⋅ Dans un délai de cinq ans en vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, tendant au respect du règlement de copropriété, dont le point de départ est "le jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant". Cependant le report du point de départ ne peut avoir pour effet de porter le délai de prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter de la naissance de ce droit.⋅ Dans un délai de trente ans, dès lors qu’un équipement pérenne a été installé sur des parties communes, sans autorisation de la part de la copropriété, de telle sorte que l’on puisse considérer qu’une partie de l’immeuble a été indûment privatisée par le copropriétaire.